任意売却の相談の基本情報
このサイトでは住宅ローンを返済できないときの、任意売却にまつわる基本情報を幅広く紹介しています。
住宅ローンを返済できないまま放置していると、競売で安値で買い叩かれる上に家から追い出されるという最悪の事態に発展します。
このような状況のサポートの専門家が弁護士です。
弁護士は依頼者の代理人なので、煩わしい手続きはすべてお任せすることが出来ます。
ただし相談は可能な限り早期に行うことが求められます。
住宅ローンが返済できない！こんな時に頼りになる任意売却の相談の基本情報を紹介
任意売却とは住宅ローンが延滞している状況下において、不動産の売却処分と住宅ローンの返済を同時に進める手続きです。
競売は裁判所の関与の元で行われるので公正な手続きと言えますが、相場よりも低い価格で競落されてしまうのが基本です。
任意売却の中でも住宅ローンの返済計画は法律の専門知識を必須とするので弁護士に相談することが多いようです。
もちろん任意売却の売買代金で、残債務を残すことなく返済できれば理想です。
しかし売却代金だけでは残債務が出てしまうことが一般的なので、債務整理を含めた交渉が必要不可欠になるわけです。
相談をするときには収支や経済状態などをフランクに開示する姿勢が求められます。
差し押さえ中の住宅を任意売却するなら債権者に相談
任意売却とは、住宅ローンが何らかの理由で完済できなくなった場合に金融機関などの債権者の了解を得て不動産を売却することです。
本来ならローンを払い終わりローン返済のために不動産を抵当権として設定されていたものを解除したうえで、不動産の売却が行われます。
しかしまだローン返済が終わっていないのに売却をするときは、債権者の了承を得る必要があります。
逆に言えばローンが完済していなくても、金融機関の了承が得られれば不動産を売却することができるのです。
しかし、住宅が差し押さえになっている場合はどうでしょうか。
差し押さえとは借金やローンの返済が滞ったり返済できずにいたことで、債権者の申し立てによって裁判所が強制的に支払いを命じ、それに応じなければ住宅や家具などを返済するはずのお金の代わりにすることです。
差し押さえられたものは、返済を終えて解除されるまでは自分のものではなくなります。
すると自治体や税務署の登記をされるので、住宅を任意売却をすることもできなくなります。
任意売却をするには登記を解除するしかありませんが、簡単ではありません。
債権者に相談して申し立てを取り下げてもらうかローンを完済するしかないのですが、住宅ローンの場合は任意売却をしなければお金も作れないので、債権者と相談することが勧められるのです。
任意売却なら競売よりも住宅を高く売るチャンスがある
任意売却とは不動産取引の一手法で、ローンを完済できる見込みが薄いにも関わらず住宅等を売却することをいいます。
実行するには、債権者である金融機関や保証会社との交渉・合意が必要となります。
売却代金を充当してもローンが完済できないのであれば、債権者の同意が得られないのではないかと思われがちですが、実際は必ずしもそうではありません。
というのも、経済事情の悪化などによって返済が困難になったローンについては、そのままにしておくと残債がそっくり貸し倒れになるリスクがあるからです。
ならば裁判所の許可を得て競売に付したらどうかというと、こちらにも課題はあります。
競売は入札方式で物件を売却するため、最低落札価格をかなり低めに設定しておかないと誰も応札しないかも知れません。
そのため、売却価格は市価に比べると安くなりがちです。
これに対して任意売却では、通常の不動産取引と同じように市中で買い手を探します。
それゆえ、市価に近い価格で売ることも十分可能です。
任意売却ならリースバックで売った家に住み続けることも可能
住宅ローンの返済を続けていくことが困難になった場合、滞納したままでいると住宅を競売にかけられてしまうおそれがあります。
しかし任意売却という手段を用いれば、そうした事態を避けることも可能です。
任意売却とは、債権者の同意を得たうえでローン完済前の住宅等を売ることをいいます。
競売に比べると高く売れる可能性がある、引き渡しのスケジュールに融通が利きやすいなどのメリットがあります。
買い手との事前交渉が可能だというのも、入札結果が公表されるまで誰が購入するか分からない競売と比べた場合のメリットとして挙げることができます。
そのため、たとえばリースバック契約を結んだりすることもできます。
リースバックとは、住宅等を売り渡すと同時にその買い手との間に賃貸借契約を結び、売った物件を引き続き使用することをいいます。
この制度を利用すれば、所有権は手放すものの愛着のあるマイホームに今後も住み続けることが可能になります。
競売を変更して任意売却にすることはできるのか
日本はデフレ経済から脱却できずに非常に厳しい経済状況になっています。
年収もバブル期以降一向に上昇せず、サラリーマンの平均年収は400万円程度と言われるようになっているのです。
これは先進国の中でも最低乱気に数えられるほどで、先進国とは名ばかりのガラパコス化している状況です。
年収が上がらないために、住宅ローンの借り入れも非常に厳しいもので、完済年齢は定年後の70歳以上という人も少なくありません。
しかし住宅ローンを借り入れて、一生安泰に会社に勤められる保証もなく、途中で退職や失業を余儀なくされてしまうこともあるんです。
住宅ローン返済が滞ると、一定期間を経過すると銀行が抵当に入っている土地家屋を競売にかけてしまうのです。
競売にかけられると不本意に売却され退去しなければいけません。
せめて任意売却で、自分の規模駿河区で売却したいと思う人も多いでしょう。
この場合競売から任意売却に変更することは、一定の条件を満たせば認められます。
裁判所によって執行されておらず、借り入れた銀行に事情を話し理解を得られれば任意売却に変更できるようになっているのです。
スムーズに手続きを行いたい場合には弁護士に相談しましょう。
任意売却で弁護士に相談が必要になる場面とは
一般的な住宅は住宅ローンを利用して購入することになりますが、最後まで住宅ローンを完済することができれば安心して住宅を自分のものにすることが可能です。
しかし途中で住宅ローンが返済できないような状態になってしまうと、任意売却をすることになると考えられます。
任意売却はそこまで珍しい売却方法ではありませんから、専門的にサポートしてくれるところに相談することで、スムーズに話を進めていくことが可能です。
ただ任意整理が必要になる場合は弁護士に相談しないといけませんから、早めに専門的に対応してくれる弁護士を探すのが大切になります。
任意整理には法律の知識が必要になりますから、何も理解せずに対応すると損をしてしまう可能性が高いです。
弁護士に相談することで適切にサポートをしてくれますから、そのような状況で損をしてしまうリスクを減らすことができます。
個人民事再生が必要な場面でも弁護士が必要になるので、早めに相談しておくと安心です。
悪徳業者に注意！任意売却は仲介業者選びで大きく変わる
自宅の住宅ローンが返済できなくなり、任意売却となった場合に仲介業者に依頼する方も多いでしょう。
では、どのように業者を選べばよいのでしょうか。
インターネットで選定する場合は、ホームページに社員のプロフィールなどが掲載されているか、しっかりした会社情報が記されているか確認してください。
また、任意売却するための諸団体へ所属しているか、今までの実績がどのくらいあるのかも調べておくと安心です。
実際にやり取りをして、質問をしてもきちんと答えられるか、アドバイスや関連の相談先を紹介してくれるなど、フォローをしてもらえるかを見極めることも大切です。
逆にどのような質問をしても答えられなかったり、対応が遅い、担当者が次々に代わるなどの対応をされる場合は、その業者を信用しないようにしましょう。
中には悪徳業者も存在するため、よく情報を調べどのような質問にもしっかりと誠実に答えてくれる、具体的な手順などを示す仲介業者を選ぶようにしてください。